縮表出清生死戰(zhàn)
從“白銀時(shí)代”到“活下去”再到“黑鐵時(shí)代”，作為危機(jī)意識(shí)最強(qiáng)的房企，萬科對(duì)行業(yè)的判斷一向謹(jǐn)慎。年初，郁亮在萬科集團(tuán)2022年會(huì)上提出，2022年是集團(tuán)破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年，也是一個(gè)新時(shí)代的開始。他把這個(gè)新時(shí)代判定為“黑鐵時(shí)代”。
在郁亮看來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段，就是去金融化。國(guó)家不允許房地產(chǎn)占用過多金融資源，也不能允許居民因買房背負(fù)了高額的債務(wù)負(fù)擔(dān)，因?yàn)檫@些金融資源沒有有效地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。而所謂“背水一戰(zhàn)”，就是要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機(jī)會(huì)，包袱甩不掉就活不下去。他提醒萬科高管不要再心存幻想，必須要快速、堅(jiān)決出清。縮表出清就是一場(chǎng)生死之戰(zhàn)。
比郁亮略顯樂觀，林峰在去年底就提出，地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入“青銅時(shí)代”，1個(gè)月后，他進(jìn)一步表示，2022年是冰與火共存的“青銅時(shí)代”的開啟。他同樣認(rèn)為，整個(gè)行業(yè)進(jìn)入縮表期，持續(xù)平穩(wěn)降杠桿，優(yōu)秀企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率在未來五年有可能會(huì)降到50%，未來十年會(huì)從平均75%以上逐步降低到40%以內(nèi)。“這個(gè)過程一定是痛苦的，但趨勢(shì)不會(huì)變，而且生病了，總得治。”林峰說。郁亮則把這一痛苦的過程比作吃多糖堆積脂肪后的戒糖，這個(gè)時(shí)候已經(jīng)嚴(yán)重依賴，沒有糖吃就會(huì)萎靡不振。
旭輝董事局主席林中在2022新年獻(xiàn)詞中指出，2021年四季度以來，同行企業(yè)爆雷不斷，市場(chǎng)信心斷崖下行，地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入增長(zhǎng)緩慢期, 行業(yè)過去的紅利都已不復(fù)存在，低利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)成為常態(tài)，房企必須重新審視過往高負(fù)債擴(kuò)張模式積累的風(fēng)險(xiǎn)，尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)和新的經(jīng)營(yíng)模式。
行業(yè)劇變后仍將趨穩(wěn)
作為一個(gè)新時(shí)代的轉(zhuǎn)折年，今年房地產(chǎn)政策、市場(chǎng)和企業(yè)將發(fā)生怎樣的變化備受關(guān)注。
對(duì)于政策層面“房住不炒”的定位，郁亮認(rèn)為，包括“房住”和“不炒”兩個(gè)方面。對(duì)“房子是用來住的”這個(gè)方面，政策可能會(huì)略有放松，因?yàn)橐袑?shí)解決居民的合理居住需求，對(duì)現(xiàn)有需求的一些過于嚴(yán)格的限制可能會(huì)略有放開。“不炒”是指盡管可能會(huì)放開部分購(gòu)房限制，但還是不允許炒的，漲幅限制還會(huì)保留，政府也有如稅收或限制出讓等方式管控投資投機(jī)。
林峰也認(rèn)為，政策托而不舉，穩(wěn)是主基調(diào)，支持行業(yè)良性循環(huán)和剛需置業(yè)。部分城市因城施策，可能會(huì)局部調(diào)整限購(gòu)限貸等短期政策。后期可能推出長(zhǎng)效機(jī)制，比如房地產(chǎn)稅出臺(tái)。
而對(duì)于金融政策，林峰認(rèn)為，銀根會(huì)放松些，但有滯后期，不會(huì)大水漫灌。政策的效果顯現(xiàn)至少需要3個(gè)月的時(shí)間，金融機(jī)構(gòu)的信心與行動(dòng)需要進(jìn)一步的提升，行業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)估計(jì)會(huì)持續(xù)到三四月份，這期間房企還是有可能間斷爆雷。
郁亮還指出，在新發(fā)展模式中，人-地-房之間的關(guān)系可能會(huì)有所改善。核心、主要城市的住房供應(yīng)會(huì)增加，過去一些出于限購(gòu)等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能。但大家要適應(yīng)行業(yè)回歸民生屬性這個(gè)現(xiàn)實(shí)，不要指望價(jià)格上漲。
對(duì)于房?jī)r(jià)，林峰預(yù)計(jì)，一季度房?jī)r(jià)由于傳統(tǒng)淡季和集中支付的原因，有較大下行壓力，二季度會(huì)在底部徘徊，三季度估計(jì)可能有所回升，全年均值會(huì)保持平穩(wěn)。
對(duì)于房企銷售，雖然開局慘淡，但林峰預(yù)計(jì)下半年或有回暖機(jī)會(huì)。他說，1月份銷售同比回落超過40%，開局的日子就很艱難，一季度估計(jì)都會(huì)很慘淡，二季度有機(jī)會(huì)觸底回升，看政策落地的情況，下半年會(huì)好于上半年。
林峰預(yù)計(jì)，市場(chǎng)信心與交易的完全恢復(fù)則可能要更久一些，樂觀一點(diǎn)到六七月份，量?jī)r(jià)陸續(xù)修復(fù)。房?jī)r(jià)觸底、爆雷平穩(wěn)、政策支持，三者共同作用后回升。
從企業(yè)角度看，林峰認(rèn)為，今年房企的分化將是最劇烈的一年，特別是較大規(guī)模的民營(yíng)房企，估計(jì)有三分之一會(huì)倒下，另有三分之一會(huì)喪失發(fā)展的能力與意愿，空出來的市場(chǎng)份額，除強(qiáng)勢(shì)的國(guó)企央企外，會(huì)被城投系和地方化的小房企分食。
不過，林峰同時(shí)指出，2022年地產(chǎn)的變化將是劇烈的，但在大動(dòng)蕩之后，仍會(huì)趨于新的穩(wěn)定。
頭部房企“長(zhǎng)肌肉”
面對(duì)市場(chǎng)分化會(huì)越來越明顯、市場(chǎng)規(guī)模萎縮后更加白熱化的競(jìng)爭(zhēng)，萬科提出要做相應(yīng)改變。比如投資方面需要進(jìn)一步思考，面對(duì)市場(chǎng)分化萎縮、利潤(rùn)非常有限的時(shí)候，需要更高質(zhì)量的投資，要由過去均勻、分散式的投資轉(zhuǎn)為向市場(chǎng)表現(xiàn)更好、團(tuán)隊(duì)操盤能力得到證明的地方集約化投資，類似投拓、產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)都要一盤棋建設(shè)；面對(duì)已經(jīng)是10%左右微利的行業(yè)，要學(xué)習(xí)制造業(yè)進(jìn)行流程再造。
作為頭部房企，郁亮給萬科提出了較高的要求，今年背水一戰(zhàn)圍繞回穩(wěn)提升、縮表出清和“長(zhǎng)肌肉”三項(xiàng)主要任務(wù)展開，關(guān)鍵要以“特別好”為標(biāo)準(zhǔn)要求自己才可以，即做專業(yè)高手、全能冠軍、長(zhǎng)跑勝將。“如果我們敢打、會(huì)打、愿意合伙打，我們就會(huì)贏，而且會(huì)贏得特別好。”郁亮說。
在林峰看來，地產(chǎn)行業(yè)如同鷹的中年，唯有徹底變革，才能獲得新生。變革要有向死而生的勇氣，要有刮骨療傷的決心。組織要熵減，如同中年健身減肥，不是截肢，不是抽脂，而是實(shí)實(shí)在在通過持續(xù)運(yùn)動(dòng)，將脂肪轉(zhuǎn)變成肌肉，真正提升組織的新陳代謝能力。精簡(jiǎn)公司數(shù)量，精簡(jiǎn)上下層級(jí)，精簡(jiǎn)部門，精簡(jiǎn)專崗，真正打造一個(gè)“四簡(jiǎn)”的高效組織。
出險(xiǎn)房企“保交樓”
對(duì)于漩渦中的出險(xiǎn)企業(yè)來說，如何全力自救備受關(guān)注。
恒大董事局主席許家印在2022年保交樓新年開工動(dòng)員大會(huì)上表示，保交樓是2022年恒大關(guān)鍵之戰(zhàn)，同時(shí)，還要千方百計(jì)恢復(fù)銷售、恢復(fù)經(jīng)營(yíng)，全方位積極推進(jìn)合作，努力化解各種風(fēng)險(xiǎn)。
全面開工建設(shè)是第一要?jiǎng)?wù)，許家印強(qiáng)調(diào)，只有先做好全面開工，保交樓項(xiàng)目正常施工，才能逐步重新恢復(fù)市場(chǎng)和客戶對(duì)于恒大的信心，然后才能恢復(fù)銷售，恢復(fù)經(jīng)營(yíng)，才能償還各種債務(wù)，才能走出困境。另外，考慮到部分項(xiàng)目存在資金不足的問題，許家印提出，要加大溝通力度，千方百計(jì)做到資金在項(xiàng)目間的平衡，同時(shí)加大銷售回款和資產(chǎn)的處置，為項(xiàng)目施工的連續(xù)性做好保障。
許家印還號(hào)召集團(tuán)上下八仙過海、各顯神通，不拘一格地采取各種合作方式。同時(shí)，他強(qiáng)調(diào)了幾個(gè)原則：項(xiàng)目合作必須有現(xiàn)金回到保交樓監(jiān)管專戶，項(xiàng)目合作不能只是還債，更不能依靠賤賣資產(chǎn)去還債，處置資產(chǎn)、開展項(xiàng)目合作，可用任何形式跟任何單位合作，但是，一定要建立在保障公司權(quán)益的前提和基礎(chǔ)之上，而且合作方都必須保證后續(xù)資金的投入，確保合作項(xiàng)目的正常開發(fā)建設(shè)，尤其是對(duì)于保交樓的項(xiàng)目。（記者 張達(dá)）
